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21世纪中国城市综合体高峰论坛2010年年会

  由《21世纪经济报道》主办的“21世纪中国城市综合体高峰论坛2010年年会”今天在上海星河湾隆重召开。来自开发商、政府协会、零售商和金融服务机构的专业人士以“城市综合体的中国路径”为主题,展开了热烈的讨论。住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在论坛上表示,十二五发展战略中的城镇化快速增长将给商业地产带来重大机遇。[详细]

  北京师范大学金融研究中心教授、经济学家钟伟在论坛上表示,住宅市场受到政策,尤其是财政政策和信贷政策的影响较大,而商业地产或者城市综合体的开发更容易受到当地政府的关注及重视[详细]

  今天,城市综合体作为城市新区开发(旧城改造)的核心动力载体已经被证明为是行之有效的方式,那么,如何定义一个成功的城市综合体?作为政府、开发商、入住的企业及其他经营者,在城市综合体的开发中究竟应该扮演什么样的角色?行业有没有标杆?[详细]

  “中国城市综合体金地标”奖项评选活动,谨愿通过此次评选活动,对优秀城市综合体项目、企业、个人进行嘉勉,激励那些以创新和变革促进行业发展的企业,提升中国城市竞争力,并打造具有可持续发展能力的城市发展模式,创造出更美好的城市生活,推动行业和社会的和谐发展!【详细】

  主持人:尊敬的各位领导、嘉宾、朋友们,大家早上好!这里是21世纪中国城市综合体高峰论坛2010年会的主会场,我是来自于21世纪的吴伯凡,我谨代表21世纪经济报道,21世纪经济高峰论坛组委会、中国工商联、房地产商会向前来参会的各位来自于商业地产及零售界、金融界、学术界、行业界的领导和嘉宾表示诚挚的欢迎!

  尽管全球危机的阴影尚未消散,我们又面临着来自内外部的通货膨胀,我们正在恢复、给发展和转型中的中国经济带来了变数,但有一点是不可改变的城市化将成为相当长的一段时间中国经济发展时间的动力,城市综合体的发展在住宅、市场属于不确定性的条件下有了新的成长空间,正在成为许多中国城市更新与城市扩张的发展引擎。当下国内综合体的建设发展、建设不仅仅是一个地产的问题,更是城市发展和经营的问题,城市综合开发必须与城市的需求进行合理匹配的发展,正因为如此,我们为推动中国城市经济的健康发展,顺应中国城市化的进程,中国商业化领导者《21世纪经济报道》联手全国工商联、房地产商会及权威的财经媒体,以及对中国商业具有最深远地号召力媒体,以鼓励商业模式创新与变化,21世纪城市综合体高峰论坛2010年年会暨中国城市综合体经济标活动今天论坛组委会在此隆重地召开2010年年会,邀请了本年度100多位最具影响力的商业地产及零售界、金融界、学术界、媒体的首脑人物汇聚一堂,以城市综合体的中国路径为主题,共同寻找中国商业地产的未来。在论坛开始前,请允许我介绍一下今天到会的主要嘉宾。

  住建部政策研究中心副主任秦虹女士;经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生;经济学家、北京科技大学经济管理学教授赵晓先生;中国工商联房地产商会秘书长钟彬先生;南方报业传媒集团副总编辑丘克军先生;广东21世纪传媒有限公司执行总裁陈东阳先生;中昆集团董事长黄路波先生;深国投商业置业董事长;阳光100集团常务副总裁;中国投资控股有限公司执行总裁陆建伟先生;正大房产董事吴阳先生;中信集团董事长汪勇先生,武汉恒农置业董事长陈先生;银泰百货集团总裁陈晓冬先生;大地影院建设有限公司总经理刘海军先生;北京体育管理有限公司总经理王先生;神采飞扬娱乐有限公司副总经理朱先生;韩国影院开发总经理江先生;汉博集团董事长朱友军先生;四联地产股份有限公司集团首席技术官于振伟先生;九州商业顾问有限公司董事长王进先生;博鳌21世纪房地产论坛郑丹女士;21世纪中国城市高峰论坛执行秘书长吴先生;参加本次论坛的品牌代表还有韩国西捷影院、北京体育管理有限公国美电器有限公司、上海星巴克咖啡有限公司、汉堡王上海餐饮有限公司、四川海底捞餐饮股份有限公司、大连海货集团有限公司、阿根达斯有限公司;汉达餐饮连锁企业、上海宏星企业管理有限公司;让我们以热烈的掌声欢迎他们的到来!

  秦虹:非常高兴能够在这里见到各位新老朋友,应该说从明年开始进入了十二五发展时期,十二五发展对商业地产意味着什么?可以从中央关于十二五建议的脉络里看出我们今天发展寻找的机遇。

  大家知道当前的经济发展面临着外需需求非常不稳定,全球金融危机对国外发达国家主要经济体国家的影响要远远大于对中国的影响,所以外需不稳定,国家的债务危机还在发生,面临这样的问题,十二五规划的建议的一个重要的核心内容就是要加快转变经济发展方式,所以这就把加快转变经济增长方式作为这次十二五发展的核心。那么转变经济发展方式的核心是什么?就是调整经济结构,经济结构的战略性转型,这个转型不是我们传统中说的国内经济的第一产业、第二产业、第三产业这样的转型,这样的经济结构的战略转型指的是外需和内需拉动经济增长的转型,所以过去我们从2010年进入WTO之后的经济发展转型,以扩大内需为主的经济发展的战略选择,那么扩大内需的核心和关键是什么?我们现在所确定的发展目标是城镇化,那么城镇化对于商业房地产来说又有什么重要意义呢?我们觉得是三点,第一,从客观上来讲,城镇化会对商业,对房地产,特别是对商业地产的发展有一个重大的机遇,这个机遇就是中国城镇化不仅仅是农民进到城市,城市人口越来越多这么一个简单的数字上的现象,更重要的是我们在这几年的城市化发展的过程中,大城市,龙头城市,两百万人口以上的城市增长速度是非常快的。大家知道在2001年的时候200万的城市在2001年的时候有25个,大家知道2008年底的时候全国有多少?41个,也就是说,我们不到10年的时间里平均以每年2个的速度在增加,200万以上的人口的数量,也就是大城市规模的扩张,大城市数量的增多意味着这个城市的人口集聚和收入层次的丰富对商业地产的极大的需求,也就是说城市规模越来越大,级差越来越明显,意味着城市土地的公共服务,包括商业的投入越来越大,这是从客观发展的环境来讲中国目前城市发展过程中大城市成长速度最快,而大城市的成长速度会使商业需求越来越大,以前的超市就可以满足城市的需求,但是城市扩大了以后,人们对于城市的商业需求就需要有专门的写字楼,专门的酒店、咖啡厅、酒吧这些高层次的场所,这从客观上来讲,目前的城镇化发展正在促进中国大城市的发展,特别是200万以上人口的大城市,我们看到在十二五时期也将会如此,这是从客观上来讲的,从主观来讲,目前中国城市发展的转变,大家知道我们过去几十年来中国城市的发展是以什么为中心?是以产业为中心,以工厂为中心,以企业为中心,但是现在我们中国城市发展的思路已经开始发生了转变,转变为以人为中心,所以大家可以看到,现在在城市里哪还有在工厂上班的?很少有到工厂上班的,在城市里大家都要到办公室里上班,到公司去上班,到商场去上班,到酒店去上班,没有到工厂去上班的了,所以现在城市发展的思路变成了以大力提升服务业,城市的第三产业发展为核心的,以人为中心的城市发展的模式,所以从产业,从我们的主观指导思想上,各级政府正在推动城市的功能整体上的升级。

  那么整体的升级也为地方政府带来持续的就业和良性需求,所以大家可以看到我们城市的综合体代表了一种商业发展的模式,城市综合体德国了政府高度的关注,我们看到了杭州市要在十年之内建造一百座城市综合体,无锡市说在三年内打造10座综合题,济南市说刚刚颁布了一个规划,最近要在3年内打造16所城市的综合体,从主观上和我们城市发展的思路有很大关系,城市综合体为什么现在越来越地受到各级地方政府和我们开发企业的高度关注呢?因为从客观规律上来讲,城市综合体代表着一种土地实用功能的综合利用,那么土地功能的综合利用可以说是我们现在城市发展,现在城市持续繁荣和发展的一个重要的经验,大家想一想,欧洲当年在旧城复兴的时候,把城市中心给予复兴采取的一个重要的指导思想和理念就是城市土地供应的综合利用,通过在一个城市里把居住、办公、商业、休闲、旅游、这些功能混合在一起,打造人流、资金流、信息流之间的交互使用,满足现代人生活节奏快,对办公、休闲,甚至旅游、生活、文化等等短时间内出现的巨大需求,从我们近百年来各个国家城市发展的主体思想上来看,城市土地功能的混合利用是城市中心繁荣发展的一条重要经验,而我们过去延续的苏联的那种城市规划的理念,单独的居住区,单独的文化区、单独的商业区,这样的发展思路反而造就了城市交通的阻碍和交融的停滞,不符合现代社会生活的快速、高效、丰富的要求。所以如果说我们的商业地产,商业综合体在十二五时期有什么发展机会的话,我觉得从大的层面上来看,我们面临着扩大内需城镇化的机遇,这是我们客观上的规律,从主观上来看,各地政府是高度关注的,在中国只要是政府关注的事情,政府大力促进的事情发展只是时间问题,而且是符合一个城市中心持续发展的客观规律,符合这样的一个方向和规律,所以很高兴我们能够就商业地产的发展,就城市综合题的发展的有关问题,借这样的机会和大家共同交流,一起探索机遇,规避风险,为我们今后城市化的进展,城市质量的提高,城市大幅度的繁荣创造更多的机会,尽一份力量。

  主持人:感谢秦虹女士的精彩致辞,她既是致辞,也是演讲,向我们今天与会的嘉宾提出了几个纲领性、侵占性的观点,中国现在面临的不仅仅是产业结构的转型,更是经济发展动力的转型,而经济发展的动力和拉动内需密切相关,而城市化是拉动内心的最重要的元素之一,所以面对城市化,现在对于企业来说是一个非常大的商机,它一是不仅仅是意味着更多的农民进入城市,当人数达到一定程度的时候就会产生一种质的变化,城市的内涵会发生变化,过去以工厂、企业,以这种工厂社区,以生产基地为核心的城市要转变为以人为中心的城市,这个时候更多地是一种服务中心,消费中心,土地功能的综合利用,这是我们本来中国城市的历史,我们上海是中国最先进,最发达的城市,已经有一百多年的历史,它的一半只有二十年的历史,像浦东只有三十年的历史,所以我们建设新的城市的过程中对于我们来说不是资金的考验,而是我们智慧的考验,如何为我们的城市提供更加快速、高效、丰富的服务和人们的生活资源,这是我们在城市化建设当中面对的非常大的挑战,也是非常大的机遇。下面我们有请南方报业传媒集团副总编辑丘克军先生致辞!

  丘克军:尊敬的各位来宾,大家上午好,我谨代表南方报业传媒集团、21世纪经济报道,欢迎各位来到这个刚刚以城市发展为主题举办世博会的上海,出席21世纪中国城市综合体高峰论坛2010年年会,随着中国城市化进程的深入以及中国经济的不断发展,如何保持一个城市发展的活力解决城市人口就业,满足人们日益增长的消费需求,城市新区的开发以及旧城改造等关键问题,城市综合体的开发已经成为国内城市建设的重要途径,在最近几年我们看到了北京奥运会、上海世博会和广州亚运会给城市改造带来的巨变以及对商业的推动,我们也看到了城市综合体的开发对改善城市整体的人居环境需求创造的发展机遇。同时我们也看到了发展中以广州市中心区30公里的广州亚运城在广州亚运会之后将变成一个能够容纳50万人口的综合服务中心城市,然而,城市综合体能否成为持续推动城市变革的商业动力,从各种项目建设到城市功能升级的变革,需要怎样的一个行为框架和执行的环境,企业、政府在城市发展的前提下才能实现共赢,既是推动城市综合体在中国本土的和谐规划和建设需要每一位参与者严谨的态度和执着的精神来回答这些问题,也正是今天论坛的主题“城市综合体的综合路径”的必经之路。再次感谢所有来宾的光临,感谢你们对21世纪中国城市综合体高峰论坛的关注与参与,也感谢你们多年来对《21世纪报》的关心与信任,谢谢大家!

  主持人:谢谢丘先生的致辞,下面我们有请全国工商联房地产商会秘书长钟彬先生致词!

  钟彬:尊敬的各位来宾,房地产界的朋友们,大家上午好,欢迎各位出席由《21世纪经济报道》联合主办的21世纪中国城市综合体高峰论坛2010年会,首先对各位的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢,目前行业热议的话题就是房地产的升温和中央十二五规划建议,今年房地产经历了两次大调,效果显然正在逐渐地显现,10月份的数据出来,全国房地产的商品房销售面积已经是9278万平方米,绝对量已经比9月份减少了1167万平方米,环比下降了11.2%,销售价格开始回落,尽管环比仍然上涨0.2%,但涨幅毕竟已经缩小了6个百分点,直到现在这次调控仍然没有任何放松的迹象,这个情况估计还会持续下去,因为中央的十二五规划建议未来中国将以转变我们的发展方式和调整经济结构为主线,实现从外需到内需,从高碳到低碳,从强国到富国的转型,未来的房地产业发展也离不开这条主线,在这个背景下房地产转型已经成为了必然,政府的持续条红也为商业地产、养老地产、旅游地产提供了平等发展与投资的机遇,从优化投资角度出发,新五年的房地产企业必须考虑产业、就业的关系,仅仅从单一开发转型复合型的地产,今天召开这个会议就是组织城市综合体开发的优秀企业作为行业的交流与深入探讨,对提升整体化水平具有十分积极的意义,经过这些年的发展,房地产行业已经逐渐诞生了一批专业的城市综合体开发商,像万达、宝龙、正大已经逐渐在城市综合体方面探索出了一条综合路径,与此同时一部分住宅开发企业也开始进入这个新的领域,针对28个城市的改进进入全线开发。由于城市综合题的开发较为复杂,投入的资金量大,运作周期长,很多流程需要专业团队的配合,这对开发商的密度和质量提高了更高的要求,我们有27个商业不动产委员会,在城市综合体的理论研究实践与推广方面也做了许多工作,包括考察,包括培训,由于城市综合体的持续发展作出了主要贡献。面对新五年的新形势,我们通过积极的战略转型和创新使经济结构调整方向更符合城镇化的发展趋势,更符合市场运行规律,房地产企业才能赢得更为持续的发展。谢谢大家!

  主持人:感谢钟彬先生的致辞,下面进入今天上午论坛内容的第一个环节,下面有请经济学家、北京科技大学经济与管理学院教授赵晓就城市化十二五及中长期中国经济增长动力作专题演讲,有请赵教授!

  赵晓:房地产的增长更高,消费也比较稳定等等,基本上2010年可以用“稳定”两个字概括,2010年到这个阶段这个谜底揭晓了,2010年未来会怎么样,明年以及中长期的中国经济增长会有什么样的问题,如果从这个角度来看,今年以来党和国家的领导人在不同的地方都谈到了中国经济二次探底的问题,学界也看到了中国经济大运行的调整,2008年是运行的复苏,但是接下来也担心会再度的掉下去,从一些指标的变化来看,比如说目前新上的投资项目有明显的减少,减少了10324,因此新上的项目的投资增长从前8个月的26.3%猛降到9月份当月的13.3%,这说明如果第四季度新上的项目没有明显的增加,那么2011年的投资增长率有可能会下滑的比较多,甚至下滑到40%以下,我们知道明年外需的前景肯定是不太乐观的,最近从美国传来的消息就是美国的所谓的二次放水,这个政策传递的信号并不是说美国走出金融危机经济要变好的信息,从某种角度来讲反而揭示出美国金融危机根本没有解决真正的问题,隐含着更大的危机,甚至2011年美国有可能再度爆发新一轮的金融危机,而且这轮金融危机要比2007、2008还要严重,所以才出台这些政策来予以防范。如果是这样,美国的金融危机并没有真正的过去,这是金融学家公认的,甚至在2011年还有可能再度出现一些问题,明年这种形势显然是不容乐观的,今年的外贸也有反弹性的增加,30%的增长超出了许多人的预料,但是这种增长在明年肯定会看不见。

  如果再加上投资的下滑,应该说2011年的经济增长挑战会比较大,有人估计8%可能都保不住,所以明年我们将面临一个坎,所以线年而是今后的一段时间。

  从年初以来我们一直看到各种声音,有人说中国的房地产泡沫相当于1000个以上的迪拜,还有人说泡沫迟早会破裂,很多经济学家包括我们今天的教授对中国的房地产市场表示了某种担忧,所以手机报上最后给的标题就是经济学家抗击中国经济,美国经济我们看到经历了金融危机的调整之后,房价跌了30%-40%,美国的泡沫基本上挤得差不多了,没有什么可挤的地方,但是中国经济并没有经历挤泡沫的过程,所以比美国乐观一些。中国的货币供应总量在2009年底已经超过了美国,中国的货币总量甚至超过美国接近20%,中国的经济总量只有1/3,但是货币供应总量比别人更多,说明随着货币的健康,这些讨论也都是非常有依据的。

  那么如果外部市场不太好,我们还可以考虑中国国内的市场,而中国国内的市场又是与房地产紧密联系在一起的,在过去十几年占了整个20%-30%,房地产对中国经济内需取得的贡献是最大的,但是今年以来房地产遭遇了空前严厉的挑战,很多人认为很快就会放松下来,但是我们现在看到调控没有放松,相反在不断升级。

  所以从种种角度看出来中国经济目的的的确确值得我们去探讨,我们甚至认为中国线年的阶段,我们过去三年高速的增长是建立在一些背景上,30年的今天这些背景发生了变化,比如我们过去30年的增长使得我们出口导向联系在一起,离开了外需的名词也没有办法谈论经济增长,实际上中国是在30年来获得最多好处的国家,我们是依托全球化来实现我们的外需依赖型的增长,但是我们看到这样的增长肯定是没有办法再往前走了,已经走到了某种历史的转折点,因为外需市场一定是容纳中国每年两位数的出口成章,中国也不可能用每年两位数的出口增长拉动中国经济每年1位数的增长,所以可以说这条路不能说走到了尽头,但是应该说走到了转折点整个国际市场从发达国家来看目前是很悲惨的情景,除了美国的问题之外,我们看到欧洲的情况也不太好,今年上半年欧洲国家是一个接一个的崩溃,欧洲和美国的经济体占世界的60%,再加上日本,整个发达市场现在都是从中长期来看都不是很好,美国这次危机已经经历三年了,现在来看完全没有任何真正好转,日本金融危机破灭之后用了十年大概接近1.5万亿美元的有毒资产,欧洲和日本也是这样,所以从中长期来看,中国外向型的道路基本上走到了历史的转折点,这是不言而喻的。

  18大的政治周期已经深刻影响到政府的经济风险,而政府的经济贡献又影响到市场资金的流动,市场资金流动最终决定市场波动,包括最后的政治因素影响。如果这一轮的调控带有一定的稳定性,如果在政策上必须达到没有谈判的余地,那么内徐世昌肯定深受影响,今年的房地产投资增长了30%对于我们整个的投资贡献是最大的,对整个投资的贡献是非常重要的,但是我们从当前的情况来看,明年投资还会增长30%,目前来看这个可能性基本上没有,展望2011年和今后一段时间,房地产的投资可能在一段时间内可能是放缓,房地产甚至有可能成为十二五期间的头号调控产业,这种可能性也不是没有,有关部门的负责人已经多次暗示房地产业可能成为十二五期间的投号调控产业,甚至主张房地产业不应该作为城市的支柱产业。那么如果房地产以及相关的内需也受到影响,整个中国经济必然是看淡的景象,中国出口红利以及楼市红利,这些支持中国经济的最重要的供应现在都在消失。在我们看来中国奇迹的增长已经结束,以后将是平凡的增长,或者是平庸的增长,中国人以后要适应低增长、高通胀的形势。

  那么中国经济还有没有可能还有这种中长期的,比较高速的增长?中国未来经济增长的动力系统究竟在什么地方呢?前景是怎样的呢?这些问题无疑值得我们思考。

  有一点是非常清楚的,中国人必须换一种活法,我们过去30年的活法肯定是不行,用我们的话就是发展的转型,我们十二五以及中长期的中国经济动力可能会在什么地方,不同的人有不同的意见,有几种非常有影响力的观点甚至已经影响到了国家的政策。一种观点就是要发展新兴的战略产业,房地产对于中国经济的拉动很大,但是大家总是觉得房地产业有很多的问题,分配关系不好,泡沫也有很多风险,希望找到更加健康的产业来替代房地产业,这样我们就不用过分地依赖它了,未来的新兴战略产业可能是什么呢?我们看到今年10月10号国务院下发了关于战略性新兴产业的决定,包括节能环保,新一代信息技术,新能源,新材料的产业,政府希望通过这些产业的发展来成为4万亿出口的新的拉动中国经济的力量,而且有明确的计划,比如20年的时间使这些产业达到世界的先进水平,为中国的经济社会可持续发展提供产品支撑,到十二五规划末期,也就是2015年这些产业的增加值占国内市场的比重能够达到8%左右,房地产目前是10%左右,也会为中国经济起到拉动作用,这已经影响到了国家的大政方针。

  从2009年到2011年政府皮肤了11个发展规划,这样的速度是从来没有过的,最有名的就是海南国际旅游岛,这些规划批复的目的就是在应对金融危机中央第一棒的过程中地方政府能够接过第二棒,这样中国经济能够继续往前走,这是一个看起来很不错的实例。

  还有就是希望用消费来拉动中国经济增长,因为外需不行,我们要靠内需增长,靠消费,因为四万亿投资已经不行了,我们要想办法提高消费者的收入,所以我们提出了国民收入的内增计划,十二五规划又提出了包容性增长的理念,包容性增长的理念不是增长,而是包容,包容强调的是底层收入的增长,强调的是民生,强调的是对经济繁荣的复杂性,另外十二五规划明确提出要把扩大需求作为战略,进一步提高城乡消费,把扩大消费需求作为扩大内需的战略重点。这些思路都有它的道理,也都对我们当前的政策路线产生了影响,但是有没有一些问题,问题肯定是有的,如果这些没有问题我们的股市就不会出现暴跌。

  那么究竟存在什么问题?比如用发展战略的新兴产业拉动中国的经济增长必然会面临产能过剩的问题,中国的产业大多数都是过剩的,21个产业产能都是过剩的,我们有更高的技术,制造更大的供给能力,可能会制造更加严重的过剩,这个过剩的进口就是马克斯所讲的“供大于求的金融危机”,这可能是我们需要关注的,另外这里有一些产业,包括有一些提法实际上是不太正确的,也就是说通过节能环保变成中国经济增长的动力,节能环保事实上对于中国经济增长起到的作用是减少,而不是加大。国际机构认为中国经济增长速度之所以快其中有10%-30%是没有把环境保护的成本纳入进去,如果我们一定要强调节能环保那么中国的经济增长速度实际上是会下降的,所以节能环保更多是减缓经济增长,所以我们看到这个所谓的新兴战略产业发展拉动中国的经济增长面临着这样一些问题。

  以区域性经济增长拉动经济是一个好思路,但是地方的经济是从哪里来?以前是从银行借钱打造地方平台进一步做各种城市的项目,通过这个办法来解决资金,但是这样的思路已经受到了大家的批评,今年11月总理提出要制定规范地方融资平台的措施,防范潜在财政风险,其实都是针对地方政府风险来讲的,风险有没有那么大大家也有不同的争议,不同的看法,我们说到2011年地方融资平台的贷款余额可能会超过10万亿人民币。至少有些地方还是存在风险的,所以这个思路面临着加大地方融资平台风险的可能性。

  再一个就是以消费者拉动经济增长,这里的重点就是谁来发工资,如果再让他们涨工资这些企业是受不了的,一般竞争性的利润率大概只有6%,所以让企业涨工资基本上没有什么空间,那么政府财政收入倒是年年增长,也是增长了20%多,但是政府对收别人的钱是比较有积极性的,所以这里也面临着一些问题。

  如果上面的主流思路都存在一些问题,那么我们有没有更加可行,更加实际的,更加有操作性的,能够真正拉动中国经济未来中长期增长的思路?有一个思路我认为是比较切实可行的,这个思路也不是我提出来的,很多人都在讲,这个思路也是非常非常重要的,就是我们要借鉴以城市化为基础的内需增长模式,现在大家都不明白外需增长走到了一个转折点,同时大家也都在谈内需增长,不同的人从不同的角度谈内需增长,但是如果不谈城市化谈内需增长等于什么也没谈,因为许多的内需增长都是需要建立在城市化的基础上的,过去我们之所以用外需拉动中国的经济增长也是建立在全球化的基础上的,建立在说的“和平与发展、分工与合作”的基础上的,如果没有城市化,我们同样没有办法转向内需增长模式。

  为什么是这样?我们可以想一下,中国经济增长假如是一个大木桶,这个大木桶中最短的板是什么?就是政策,说起来是很不幸的,我们的领导一开始就把工业化和城市化分开,本来工业化和城市化是并行的,甚至在很多国家,包括印度,他们的城市化进程会超前他们的工业化进程,工业化甚至还没有到一定的程度,他们的人口已经大量地流向城市,所以城市几乎超负荷,但是中国的情况是相反的,我们的几届领导人都没有特别重视城市化,毛主席城市谈工业化是反城市的,那么到了时期也强调“离土不离乡,进厂不进城”,这种观点仍然是根深蒂固的,所以我们仍然存在着许许多多的阻碍,这是我们几代领导一起拉上来的,所以一般来说一个国家人均GDP在3000美元的时候,这个城市化率水平应该在60%以上,中国的台湾省以及韩国的城市化率水平是在70%以上,但是我们现在的人均GDP已经到了4000美元,但是城市化率刚刚接近60%,我们去年是49.6%,今年可能刚刚接近60%,这还是有一些水分在里面,如果说拥有城市户口的人群城市化率只有34%,所以中国的城市化水平相对于国际的标准水平大概差了20%-30%个百分点,城市化是中国经济最短的板,最大的一个坑。

  这本来是一件坏事,但是在今天却可能是一个特别特别好的事,因为前面讲到美国等西方发达经济体他们正在造成空前的大发展,而且这个大发展在短时间内看不出能够走出去,所以以美国为代表的西方经济体在中长期都将面临着巨大的不足,所有的依赖于这些发达经济体的经济也将遭受重挫,所以我们说所谓的金砖四国除了中国之外严重依赖于美国市场,他们要找到一个新的,很明显的增长点事实上是一件很困难的事情,他们的城市化是过渡性的城市化,就是在这样的时刻,恰恰对于中国经济来说有一个大坑,我们填这个大坑就变成了中国经济发展的一个非常宝贵的战略性机遇。

  工业化带来的是供给能力,城市化带来的是需求能力,我们渴望它们平等,以前是工业化有大量的供给能力,但是需求跟不上,所以我们只能通过出口,将来可以以城市化的加速平衡工业的供给能力。比如说中国的第三产业发展不足,这是因为中国的城市化滞后,如果城市化加快,跟上,那么第三产业就可以发挥,另外就是我们的消费不足,主要是农村这个庞大的群体消费不足,如果我们增加城市人群的比重,实际上就是在增加收入,所以这样的消费能力的释放也是跟城市化进程加快紧密地联系在一起的。

  有人算过一笔帐,按照过去的经验参数,差不多每增加一个城市人口至少会拉动50万人民币的内需增长,初步估计可以增加225万亿投资,这种增长的潜力可以说是非常巨大的,按照这样的粗略计算中国经济至少还能够保持15,甚至是20年平均每年9%的增长,我们说依赖外需的增长空间是一样的。

  那么我们还可以做许多的探讨,比如说中国的土地是不是够,中国的土地怎么来用,我们是做发展大城市好还是发展小城市好等等,我们可以做许多的探讨,在这里我们不进行详细的探讨,因为时间的关系,我们想说的是,这一部分人群,过去我们以往的发展模式里面他们还是存在着城市化问题,这些人没有办法留在城市,只能打工赚点钱寄回家里,这是一种情况,但是未来有另外一种可能性,这些人住在工棚里,对城市的住房不产生需求,但是未来他们完全可以有30平米左右的房子需求,这是非常巨大的内需潜力的释放。

  我们国家的十二五规划准备每年要建设600万套保障性住房,五年下来是3千万套,可以解决1亿人的住房问题,在房地产产业落实包容性增长,同时十二五规划对城镇化有两条方向性建议,以大城市为依托,以中小城市为重点,逐步形成辐射作用大的城市群,促进大中小城市和小城市的协调发展,第二条是要把符合客户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民作为推进城镇化的重要任务,所以户籍化也逐步走到尽头了,成都已经宣布在他们的区域范围内,城乡的户口统一,这是一个非常值得关注的信号,未来将有更多的农村人口进入城市,并且享受到城市相同的待遇,甚至可以预计十二五期间我们国家房地产需求中会有大约一半的来自农村的,进城的住房需求,所以我们看到城镇化的加速所带来的发展动力以及对于未来中国的改变是非常非常巨大的,讲到这里最后我再举两个例子,这两个例子是我最近,因为我去过这些地方,我感受到了这些情况,比如说重庆,重庆在今年上半年经济增长19.4%,在全国是名列前茅的,重庆的经济增长速度这么快,19.4%,一个关键的原因是城市化进程的加快,重庆市预测未来五年重庆每年的经济增长速度不会低于16%,宣布已经从12%的增长进入到了16%的增长,它的一个最关键的就是依托未来的城市化加速,大概未来两年城市人口的增长会增加300万,中国一年城市化的增长也不过是1000多万,未来两年城市的人口要增加3百万,同时重庆将来要增加大概2千万的人口,还有是我最近去的长沙,长沙这个地方正在打造一个大长沙的计划,把长沙和湘潭以及株洲,大概40分钟的车程,这三各城市融合成为一座新的中心城市,这个城市的面积会从目前的980多平方公里扩大到2380平方公里,未来每年的可预见的增长大概也都是在12%以上,还有很多和中国城市化加速,城市化进程相关的信息,比如中国高铁经济的形成,这种新的交通网络的形成,以城铁,高铁,再加上城市内部的地铁,但是我们可能会构造一种适合于人口密度高的这些地区的一种交通和经济文明的方式,这些都是当前中国城市化进程当中带来的好消息。因此最后一个结论,第一我们看到中国面临30年的大考,必须从外需增长转向为内需增长,而在内需增长里城市化是一个基础,是一个关键,同时我们也特别强调城市化是我们目前的一个战略机遇,别的都没有这个机会,全世界的经济都在往下滑,只有中国过去好象是一件坏事,这件坏事到现在可能是一件好事,变成了我们目前的战略性机遇,因此如果我们能够把握住这种机遇,同时我们在政策上不要犯太大的错误,我们的整个宏观政策不要过于关注物价的上涨,我们要在物价上涨,经济适度的增长,新的增长力的培育,对于底层输入人群的保障,因为我们现在收入上涨,我们用财政的办法来对他们进行收入保障,同时对于泡沫的防范等等,这里我们还有组合拳,用组合性的政策来实现这种政策目标,那么中国经济实际上是依然有着非常非常好的机会,就说这些,谢谢大家!

  黎振伟:赵教授的讲话中有几个值得注意的,一是中国经济前三十年和后三十年之间的巨大差异,这里提到了增长的黄昏,靠全球化发动的外需型增长已经走到了尽头,中国必须要寻找新的增长的动力,这个动力在哪儿,恰恰是所有人预料的失误,甚至我们犯的一个错误有可能成为今后出乎意料的增长动力,就是由于我们长期以来忽视城市化,只注重工业化,而城市化进程落后而导致的一个巨大的成长空间,如果不出太大的意外,中国未来的竞争力一定会从城市化进程当中获得非常巨大的动力,当然能够把握住经济脉络的企业也会在这里找到非常巨大的成长空间,再次感谢赵教授的演讲,下面我们有请经济学家,北京师范大学金融研究中心周钟教授就增长转型下的资产价格趋势做演讲,有请钟教授!

  钟伟:大家好,今年有幸参加博鳌21世纪论坛,在那个论坛上给出了对中国房地产远景非常悲观的预期,没有人相信,现在诸位应该相信了,接下来我把重点放在房地产开发方面,向大家介绍一下我们近期的思考以及一些基本结论,由于时间所限,向大家汇报四个部分的内容,其中重点是最后一部分。

  世界经济总结一句话,美国没有机会,但是它正在创造机会,为什么我们说美国没有机会呢?美国总体的经济状况可以说已经摆脱病危,但是尚未康复,次贷危机最严重的2008年10月份、11月份以及2009年的3月份4月初是次贷危机最糟糕的,从此之后整个发达国家的经济有了一个比较明显的复苏,资本市场的复苏更明显一些,2009年第三、第四季度和今年第一、第二季度发达国家的经济增长还不错,我们留意一下就会发现2010年第三季度开始到未来的两年发达国家的经济增长将重新回到不死不活的状态,就是明年我个人倾向认为明年美国的经济增长不如今年,明年美国的经济增长大约1.8%-2%之间,所以次贷危机之后的经济刺激计划在西方国家已经消失,没有机会,但是他们在创造机会,什么是创造机会呢?我们可以看一下美国和日本的经济增长,我个人倾向于美国,日本已经老了,所以日本的国力将日渐衰落,欧洲正在变老,所以到了法国、德国、英国提升年龄段的问题,美国也即将变老,欧美日三大经济体平均年龄都超过了40岁,超过40岁之后这些国家的经济运行、创新能力下降,医疗、养老负担不断上升,以后我们将发现这些国家的经济发展和中国等新兴国家的经济和金融发展之间的落差越来越大,短期之内我国的经济是没有什么机会的,原因在于次贷危机到现在美国能够用的财政政策和货币政策到了极限,美国今年的财政赤字大概将近GDP的10%,如果没有什么意外的线年美国的财政赤字超过GDP的百分之百,到2015年美国的医疗、养老基金全部出现现金缺口,怎么熬过未来五年是美国很头疼的一件事情。汇率在过去的四个季度,美元对全球主要货币,包括对澳元、加元、日元以及新兴国家的货币通通贬值30%以上,在过去的两个季度美元指数贬值12%以上,全球只有两个大国货币对美元没有明显贬值,就是奥巴马指名道姓批评的中国和印度,中国在过去四个季度人民币对美院仅仅升值了不到3%,印度升值不到9%,货币政策零利率,低汇率,让美国人怎么办?现在美国的经济增长状况是2%左右的增长,失业也很糟糕,在刚刚过去的10月份美国对居民发行了一期和通货膨胀指数挂钩的国债,收益率居然是负的,财政货币用到极限了,美国人也开始用钞票了,所以美国经济在短期内,至少在两年之内要有强劲的增长几乎是不可能的,在未来五年能不能走出困境是不知道的。这是我对于美国经济的一个中长期的悲观预期,包括中美之间的关系,中国和美国之间的经济贸易关系正在越来越疏远。

  总体而言我们倾向性地认为美国的问题没有过去,过去的两个季度美国音响业对于企业的贷款是负增长,负增长2%-5%,美国为什么在创造机会呢?通过美元的不断贬值为自己的出口产业创造机会,为自己的国内就业创造机会,能不能成功不知道,现在全球面临着由美国的创造机会带来的一种大的危险,就是美国的国债危机,次贷危机本质上是发达国家,尤其是美国人消费过度,还不起债的危机,寨个债还不起到现在还上了没有,解决次贷危机的办法是政府部门用自己的债务来掩盖居民还不起债务的问题,本来是消费者欠钱还不起了,怎么解决这个问题呢?现在变成了政府欠钱,政府欠钱的问题在未来一段时间如果不是美国政府违约来表现,就是以美国国债的价格下跌表现,目前美国的十年期收益率2.6%,三年期勉强高于4%,2010年-2015年之间,美国的三十年国债的收益率大概是6%-8%,所以我们能够确信在将来一段时间,五年左右的时间美国三十年期国债交易价格将持续下跌,给中国、俄罗斯等中东国家外汇储备带来严重的损害,美国没有机会也要创造机会。中国有机会,但是没有珍惜机会,所谓的没有珍惜机会是因为2003年-2007年经历过一波良好的增长,政府放贷2.7万亿美元的外汇储备,今年政府财政收入有可能放8万亿人民币,在过去二十年平均增速达到了10.4%,在金融改革方面有很多人在07年、03年还在怀疑,03年、04年农业银行改制上市的时候多少人看国有银行便宜卖,我们回过头来看这都是事实,2003年年底启动的银行业改革以及2005年、2006年启动的证券公司改革使得原来中国的金融体系要出大问题了,2003年-2007年甚至全球的资产价格泡沫的高峰,银行业变好了,证券公司变得值钱了,本来像国外的投资者,美国美洲银行都可以通过投资中国建设银行赚一大把的次贷危机,中国人在地板价又把股票挽回来了,有什么不好?所以在过去的十年,一直到目前为止中国经济非常有机会,问题在于政府能不能珍惜这个机会,原因是什么?我们的结论是中国经济在短期之内增速将滑坡,中期之内增速将进一步滑坡,长期有两种可能,一种是继续滑坡,一种是陷入社会政治经济的误导,如果珍惜机会我们就能够迎来中国经济增长长期的稳定,如果不珍惜也许就会出问题,这个观点从年初以来到现在没有任何改变,在过去一段时间我们看到了增速的下滑,今年的经济增长第一季度到第四季度将分别是11%、10%、9%、8%,去年的4季度分别是6%、8%、9%、10%,所以今年全年的经济增长将略低于10%,虽然2011年的CPI是9.5%左右,但是物价是和2009年比的,明年的物价是和今年比的。

  所以我们知道明年的经济增长更低、通货膨胀更高,有什么办法?回避未来的四季度的结果吗?没有,2003-2007年我们的经济增长平均10.4%,2008-2013年可能只有9%左右,9%就不错了,这还得是我们不犯错才能达到这个速度,长期很难说,我只是说我们有机会,但是我们能不能珍惜这个机会,这是现在我们面临的一些问题。十七届五中全会和国务院随后的会议都提出这个东西,没有那么复杂,我不懂政治,上台了,战略是什么?翻两番,战术是什么?改革加开放,在手里的时候多搞改革,开放得好一点,江上台了又是20年,战略上没有改进,继续翻两番,战术上不改进,改革将开放,到江手里的时候问题大了,所以多搞开放,少搞改革,以对外改革促成对内开放。2001年-2010年胡温上台了,战略是翻一番,战术是和谐,未来的战略是什么?没有,因为包容性增长第一次都没有对未来十年提出具体的经济增长目标,战术是什么?继续和谐。如果说有亮点,国务院在十七届五中全会之后的政策有两个亮点,第一个是八大新兴战略行业,以节能环保新一代信息技术,新能源,新材料,高新装备工业提出了八大新兴产业,并且提出未来五年这些产业占GDP要达到8%,十年要达到15%这样具体的量化指标,这是一个亮点,这8个产业能获得长足的增长机会,未来五年中国居民的收入倍增计划,也就是在未来的五年,省、市、自治区政府所规定的最低工资限额有望在未来五年翻一番,如果一些企业对于员工的加薪每年平均达到15%以上,那么政府对于这个企业也会考虑税收方面的优惠。因此新兴战略性产业的提出是未来五年的亮点。

  这是我们固定资产的投资,宏观经济和城市综合体有什么关系呢?经济增长靠三种,第一个靠投资,第二个靠外贸,第三个靠消费,投资的增速已经看到了,非常之高,在未来五年如果每年固定资产投资增速能维持在20%左右就很不容易,这是消费,消费的增长还不错,但是没有达到理想的状况,这是外贸,外贸的增速是难以维持的,明年我们的外贸增速有可能只有14%、15%的样子,从经济增长大格局来讲,投资平稳,外贸可能会增速下降,只能让一个变量上去,就是消费,在未来五年现在中国的消费对于经济增长的贡献度大概在40%左右,全球的平均水平大概在60%左右,如果中国也要赶上全球水平,那就意味着在未来五年左右中国的消费对于经济增长的贡献将提高20%,消费本身将增长50%,这是3-4万亿人民币每年的大开放,所以消费增长在未来有可能作为中国经济增长主题,这意味着我们原来瞧不起的行业,比如家电制造,家居设备,纺织服装,汽车电子行业在未来五年都是很不错的。这是我们看到中国经济增长万幸方面,我们自身要强调消费增长要上去,中国的居民消费实在太低了,有很多人怀疑土地通货膨胀数字准不准?我个人认为大体准确,我们不要看到食品价格上涨了,我们也得看到其他大规模工业制品价格下跌。这是食品在货币流通速度和通胀不相关,我们可以看到1996年到2004年超标多了通货膨胀就上来了,但是2004年到2010年通货膨胀没有上来,很奇怪,这是我们的物价走势和食品价格,所以国际上所谓的消费物价,CPI我们形容为“中国猪肉价格”,明年的通胀比今年更高,这种调控对于房地产有什么影响呢?我讲几个具体的因素,第一个因素就是消费在增长意味着80后、90后成为消费主体之后都是围绕着中等家庭收入的服务业的发展会非常明显,所以城市综合体到吃喝玩乐住一条龙服务其实是错的,明年钱更少,更贵,所谓的明年钱更少是明年的信贷增量大概新增的在5万亿左右,也说同比的增速大概是13%-15%,信贷增量减少1.5万亿,今年1-10月份对房地产贷款新增大概1万亿左右,今年大概1.3万亿,明年对房地产行业的开发贷款会有多少呢?我个人预计不会超过1万亿,也就是说明年对于开发商来自银行信贷比今年将要萎缩20%,工农中建交每家银行恐怕都要对明年房地产行业开发贷款压缩,为什么说钱更贵呢?回顾一下过去的十年,或者过去的十五年,我们可以看到存款利率最低是1.98%,贷款利率最低5.31%,现在尽管经过了加息,我们仍然理解目前的存款和贷款是次贷危机之后的应急状态,不是正常状态,如果正常状态一年期存款利率应该在3.5%-4%,贷款的基准利率应该在7.5%左右,现在还没有达到这个水平,信贷政策导致了钱更贵,更少,宏观调控对于房地产行业的第三个因素是什么?第三个因素是开发风险更大,政策易变性更多,就目前而言尽管税收政策还没有出台,但是地方政府仍然有非常多的办法来影响房地产开发,比如说定金及销售的预售房,建立专户,不允许开发商私自挪用,这就意味着失灵,这种政策也将影响到开发商总体的资金调度,这是我们对宏观调控的预期,再总结一下,中国有机会,但是我们是不是珍惜这个机会我不知道。

  第三个向大家汇报的问题就是资本市场,房地产市场虽然明年不好,后年也不灵,但是股市有机会,对于消费者我现在给出的建议是仅限于2011年,买房不如买股,买股不如炒基金,为什么这么判断呢?发达国家的资本市场在经过次贷危机之后基本上都复员到原来的水平了,道琼斯11000多点,恒生指数也基本回到了原来的数字,但是发达国家的实体并没有回到次贷危机之前的水平,如果我们拿2007年年初和2010年年底相比我们会发现,2007年年初上证综合指数超过3000点,现在还不到3000点,2007年年初和现在相比2010年年底中国经济规模在2007年的时候至少大了60%-70%,所以从比例上来看就可以看出2007年年初和现在相比指数跌了5%-10%,经济总量4年来增长了60%-70%,资本市场A股的估值是没有什么问题的,银行的市盈率也就在10倍多一点,市净率在2倍,1.5倍,所以我们说中国资本市场在2011年是没有什么问题的,或者我还很坚持原来的判断,以目前的指数而言,2500-2800市场是一个高端,如果高于3000点以上市场可以谨慎地看多,如果处于2800-3000点之间,市场在调整当中选择方向,目前市场就在调整,我们倾向于认为市场调整完成之后走好的可能性比走坏的可能性更高。

  在高通胀的情况下资本市场的走势我们怎么去判断呢?由于时间所限我们只能跳过去,我个人倾向认为2011年中国的资本市场A股的市场是缺乏实体经济和上市公司业绩支撑的,因为明年的经济增长只有9%左右,上市公司增长还不如今年,所以是缺乏实体经济和上市公司绩效支撑的,你流动性过剩,通货膨胀预期和消费增长为三大主线的资本市场,也就意味着在明年通货膨胀防御性的行业,新消费的消费者行业以及跟流动性的一些行业对市场上会有比较好的表现,通常从过去的十年的经验来看,通常有些行业比较低调,家具家电、汽车等等都不错,也就是说在10月1号之后到现在所形成的资本市场的投资行业风格在明年全年不会有明显变动。明年市场上比较缺乏机会的行业恰恰就是房地,这是我们对资本市场的预判企业。明年从资本世上融资几乎是不可能的,这是我们对股市的看法。

  那么我们对房地产市场的综合判断是什么呢?数据很重要,我们预计今年商品房销售业绩下跌10%,销售金额基本持平,也就是说去年卖了9.1亿平米的房子,今年能够卖8.2、8.3亿就很不错了,去年的商品房消费金额是4.2、4.3万亿,今年大概和去年持平,也就意味着从全国商品房均价来讲今年涨了10%以上,明年呢?明年我们给出了2011年的预判是这样的,商品房销售面积继续下跌10%,商品房销售继续下跌5%,所以明年商品房销售的总面积大约在7.5-7.7亿平米,这个水平就回到了2007年销售金额大概在3.8-4万亿,也回到了差不多2007年的数据,明年1月就回到了4年前,这是我们对明年市场的估计,销量跌10%,销售金额跌5%,投资增长了20%,这是短期,长期呢?长期我们对市场的判断是这样的,量稳价升,为什么我们对于中国房地产市场的长期作出量稳价升的判断?在过去的十年,房地产每年的销售面积增长了18%左右,投资的增速大概在38%,销售金额每年增速大概接近30%,未来投资增速我们估计房地产行业大概在18%-20%,也就意味着明年2011年房地产开发投资大概接近多少?6万亿,到2011年或者2015年房地产投资大概接近10万亿,现在的在建面积是37亿平米,如果每年仅能消化8亿平米左右也就意味着目前的在建面积已经偏大了,今年新开工面积有13亿平米,差不多每个月新开工一个地,每个月卖多少?7千万到8千万,所以如果没有什么意外的线亿平米,这个量很大,房地产开发企业有必要放慢在建节奏,因为非常明显,无论怎么认认真真的做产品明后两年的消费都不行。

  那土地储备呢?土地储备在2009年增长是非常少的,2010年增长也很少,所以地方仍然延续,今年房地产开发企业不足,土地储备总量只增加了2亿平米,总的土地储备规模大概在12亿平米左右。为什么我们对未来长期判断认为房地产行业是一个量稳价升的行业呢?我们看三个因素:货币化、城市化、人口增长。假定现在的增速未来维持在12%-15%,假定中国城市化进程比过去10年放慢一倍,过去10年城市化的速度是多少?每年1-1.2个百分点,我们悲观一点把它放大一倍,也就是0.6个百分点,意味着我们到2020年城市化才刚刚达到54%,第三个假设,假设我们中国人口的一个家庭,一个宝宝的政策在未来十年不改变,我们用最悲观的人口预测也就是2025-2030年中国城市,中国的人口总数达到14.2亿这样的估计,我们用三种,就是货币化的速度最悲观,城市化的速度也最悲观,人口的预测也最悲观,这么多悲观的产生的前提下大约到2020年中国的城市人口是7.4-7.5亿元,更新的,改善型的需求和城市进程的人口流动需求保证了在未来十年每年住宅需求套数大概是8百万套到1千万套之间,也就是说住宅销售每年稳定在8亿平米左右是非常有可能的,这是长期的预判。但是我们不关注长期,我们只关注明天,那么接下来一年的情况是怎么样的?我给大家汇报一下不太成熟的判断,在博鳌论坛的时候早期的判断大概是这样的,今年大概到国庆之后销售面积将迅速增长,销售价格将趋于稳定,前提是没有新的调控,结果到国庆前后销售的面积开始增长的时候,上面又有了新规定,所以销售又跟上来了。如果我们关注一下今年年初到目前的总体的开发、投资和销售的情况我们就可以理解有下面的一些特点,这是我们过去的一些数字,这是三季度的数字和外界的看法。

  那么在未来的一年到一年半房地产行业出现的新的变化是什么?第一个变化是住宅投资迅速降温,商业及写字楼的投资开始升温,原因在哪里?如果我们看今年一到十月份的数字,住宅销售面积只增长了7%,写字楼的增速增长销售面积增长28%,商铺等等销售面积增长了34%,住宅受政策的影响比较大,并且住宅的收入房价因素比较多,有一些是养老方面的,而商业性的房屋,包括写字楼,商铺等等,并不太受到其他因素的影响,在过去的十年,后者也就是商业用房和写字楼在整个房地产开发当中的比重是不断下降的,截至到目前为止开发投资当中70%投向于住宅25%投向于商铺,5%投向于写字楼,写字楼在过去的十年,在开发投资当中萎缩最严重,商铺投资基本稳定,住宅投资大幅度增加,但是今年显然更有利于非住宅类的写字楼商务用房,这是目前出现的第一个特点,第二个特点是什么?在未来的一年半左右,地方政府将面临巨大的财政压力,住宅搞不下去,好心要有钱作基础,1994年以前中国的分税机制是什么?中央政府没钱,地方政府很有钱,所以1994年之前中央都是要靠山东、广东、江苏、上海借钱的,1994年分税制改革中央政府变得非常有钱,2007年4万亿,今年8万亿,三年半就翻番,所以现在的这种房地产政策的调整将使得基层政府压力更大,基层政府从银行借钱,地方投融资平台被清理规范,保障性住房今年大概580万套,明后年要完成的目标并不比今年更少,我们计算过,其他因素统统都考虑,仅仅考虑地方政府如果完成保障性住房的提供,每年额外的财政压力就有8000-1万亿,你不给地方政府钱,还要每年多花8000-1万亿,土地卖不出钱怎么办?明年下半年开始地方的财政压力会很大,保障型住房建设如果没有中央和省两级财政的专项资金难以为继,明年下半年开始地方政府建保障性住房的热情仍然高涨。这会给住宅市场带来非常大的不确定性,我们预计2010年全面住宅销售量和销售价格的下降是确切的因素,其中销售量下降得更加明显,这是第二个特点。

  第三个特点也就意味着住宅市场受到政策的影响,尤其是财政政策和信贷的政策,那么第三个特点就是城市综合体的开发在地方政府受到更多的关注,因为城市综合体的开发显然会给地方政府规定,在这个过程当中,我个人倾向于在过去的十年住宅开发银行每五年增加一个数量级,2000年-2005年房地产开发和住宅开发有1千万的漏洞,到2004年和2005年必须有一个亿,到目前如果想在大中城市做住宅开发必须有10个亿,所以资金量显著提高,就城市综合体而言,我们倾向于城市综合体不是每个城市都能做的。我们大体上认为只有这个城市人口集聚超过120万人,这个城市的GDP总量至少在1千亿,好一点的应该是1500亿左右,这个城市为地方政府的财力应该在150亿,地方政府可用财力必须在80亿以上,这样的城市才能容纳一个大型的城市综合体,所谓大城市的综合体也就是总的建筑规划面积在50万平米以上,有酒店,有写字楼,有商铺,有步行街等等,如果没有这么多经济容量的城市是容纳不下城市综合体的开发的,这就意味着在全国所有的地级市和县当中适合做城市综合体的城市我们估计不会超过50个,这是第三个大的转变。

  第四个就是建筑综合体的开发,我们倾向于两样因素是极其重要的,一个因素是专业技能,另一个技术是资金,因为在可预见的未来五年从事一个城市综合体开发如果在二线城市,一个项目的总投资可能在20-50亿左右,如果在一线城市,一个建筑综合体的投资规模可能在100亿,即便像万科等等在中国排名前10位大房地产开发企业在全国同时从事三五个城市综合体的开发都会给这些企业带来巨大的资金压力,我一直奇怪的是万达是怎么能做到的,我相信万达一定有非常巨大的资金压力,就算万达以超低价去盈利但是仍然有压力,不是所有做房地产开发的开发商都能成功地转型到做城市综合体,因为城市综合体除了要有足够的资金支持之外还必须要有非常强的专业技能,能不能有一批商家忠实地跟着这个城市综合体走,能不能形成一个良好的现金流模式。最后是怎么才能为城市综合体的未来发展创造空间,现在这个问题还没有特别好的答案,在国外城市综合体基本上都是走公募资金,有资金,投入规划良好的城市综合体当中,或者是做好城市综合体,然后在市场上变成基金,而在中国这两条路都很困难,在银行信贷收紧,但是在资本市场融资困难,打热钱压力非常大,利用海外筹资渠道不通常等诸多约束之下,现在看起来城市综合体唯一能走的道路,这是目前的困境,其他还提供了很多数据,不知道大家感不感兴趣,不想太多说了,这是对于未来投资开发的基本估计,如果有可能的话我倒想提提第五点,也就是目前我们的酒店、商家、购物中心等等都是在一个城市综合体的即将建成的后期才介入的,如果是销售的话,整体物业管理会非常困难,这种晚一点介入到最后向发展商去租,营业面积可能不能适合商家,尤其是比较大的一些商家的特定需求,也没有这种可能,也就是未来我们使得城市综合体的融资方案更加个性化,更加有针对性,能不能围绕这种品牌开发商所经营的品牌城市综合体,也形成一个你股权化融资的模式,也就是我作为商家,尤其是比较具有谈判能力的,对于商业用房的要求面积比较高的商家能不能在城市综合体开发的早期投资进入,而投资的回报是获得城市综合体最后的商品用房、商业用房,这样将使城市综合体从开发早期就能了解后期将要进入的业态是什么,这些业态需要的建筑规划的特点是什么,这也给房地产开发商提出了更加专业化和精细化的融资方案和思路方案。

  再向大家简要汇报一下所汇报的内容,第一个美国经济是没有机会的,通过财政货币政策创造机会,如果未来五年内美国经济都不能够明显复苏,美国的问题就大了,第二个中国经济短期调整,中期继续调整,长期连续调整,我们有机会,但是要观察政府、企业和民众是不是珍惜这个机会,对2011年我们预计是更低的增长和更高的通胀,明年的信贷资金总量收缩是明显的流动性收缩,从政府的层面来讲,信贷这方面收缩比较明显,资金价格上升也比较高,给房地产开发和按揭贷款都将明显萎缩,我们预计明年全年新增开发贷款1万亿,新增按揭贷款不超过6000亿,这也就意味着从银行体系得到新增融资占明年房地产全部行业开发投资的大概不到30%。第三是对资本市场,尽管目前市场处于深度调整的状态,但是我们还是认为对消费者而言,买房不如炒股,炒股不如买主题基金,卖债券基金还挣不着多少钱。明年房地产企业从银行,从资本市场,从境外融资,第四是对房地产市场今年全年商品房销售面积跌10%,销售金额持平,明年销售业绩继续趋向10%,消费金额低5%,这是大数的预计,明年住宅的销售明显不如商品住房和写字楼,但是商业用房的鞋子楼要求发展商的专业综合能力和资金筹措能力更强,更持久,所以从事城市综合体开发的企业也面临着如何更有效地筹措资金,如何更有效地和比较大的商家形成战略联合的重要性。这是我们对房地产行业的基本看法,同时我们也提出了不是所有的城市都适合做城市综合体,只有那些单个城市GDP规模在1千亿以上,地方财政收入在80亿以上,人口在120万以上这样具有一定规模的城市才能够做到以吃喝玩乐为主题的,或者以新消费为主题的城市综合体,而且对做城市综合体而言,切忌走高端化、品牌化的路子,如果我们仔细观察一下国内的一些城市综合体建筑品质都很一般,销售的商品都有中档的销售节奏非常快的商品为主,大体是如此,谢谢各位。

  黎振伟:钟伟教授演讲主题非常精彩,非常感谢他的演讲,下面请大家休息十分钟,外面为大家准备了美味的茶点。

  黎振伟:接下来进行本次年会的第一场嘉宾对话,也是今天上午的最后一个环节,这次对话的主题是中国城市的可持续发展路径,下面有请对话嘉宾:经济学家、北京科技大学经济管理学院教授赵晓先生;经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生;全国工商联房地产商会执行秘书长钟彬先生;盛世太平投资管理有限公司董事总经理,证大房产董事吴洋先生;请大家针对我们大家关心的中国城市可持续发展的问题进行碰撞。

  黎振伟:非常荣幸主持这次论坛,在座的各位嘉宾以及台上的专家都是我们二十一世纪年会的老朋友,那么这次商业论坛大家关注的应该是中国房地产、中国经济的一个新的转型,我本人做商业地产也已经二十多年了,真的不容易,过程中也伴随着很多成功和不成功,在未来的房产,三十年、后三十年,前三十年,我们怎么把握这个脉搏,怎么去迎接这个大潮,这是一个很复杂的问题,给我们地产提出了很多挑战,今天台上的嘉宾也是重量级的,有经济学家,有我们行业的秘书长,也有开发商和证券做投资的,我们政府官员如果来了更好,我们同样可以进行一场精彩的对话,思想的盛宴,从大的方面来看,如何做行业角度,想请钟彬秘书长为我们介绍一下我们工商联地产商会在过去的一年,我们的开发商,我们的行业如何看待这个问题。

  钟彬:谢谢大家,其实讲到商业的变化,商会十年,最早我们叫全国工商联住宅产业商会,最后我们去申请,改为全国工商联不动产商会,其实我们已经意识到房地产的属性是金融属性,所以因为当时《物权法》还没有出来,不能改,从住宅产业商会到房产商会,到物产商会,从我们的名字变化就可以看出行业的变化,这几年,尤其是近两年,房地产商会有五前多个会员,我们了解的情况是什么?就是商业地产从原来的边缘逐渐成为了主流,非常大的企业,非常多的企业把精力放到商业地产,从我们了解到有两个非常重要的原因,第一是房地产企业由小做大以后,经历了一个行业周期,必须要有一些持续的现金流的东西,持久性商业就成为他们考量的一个问题。第二是现在要拿到比较便宜的地,比较适合的地,单纯通过拍卖的方式是很难的,如果商业是一个很好的条件,第三是可以发现做商业地产资源非常稀缺,人力资源很稀缺,商业资源很稀缺,金融资源很稀缺,单纯的是不太一样的,所以做整个商业地产的稀缺是摆在我们面前的重要问题,我们对房地产商会这个主题有很深切的感受,我们认为房地产商会的模式要改变,城市发展模式要改变,而商业的一个很重要的模式就是要形成产业、就业和置业的一体化。那么在城市里我们一定要考察产业,而产业要充分考察创业,把人的因素考虑进去,把经济的因素考虑进去才能最后达到目标。第二就是在这个城市里太大就会出来问题的,既定要向“铁公鸡”发展,城市一定要可持续,首先要有经济可持续,这是一个大的原则,第二就是生态可持续,这是我们的可持续基础,叫做绿色低碳,第三是要生活可持续,这是我们的一个目标,最后要求文化可持续,这是整个发展的一个激励,这个也是我们行业的变化和思考,谢谢大家!

  黎振伟:我理解钟秘书讲的意思,经济可持续,生活、文化、生态都可持续,东莞是中国城市化、城镇化最好的,但是东莞现在面临着很多大的商业做好了,直接从经济迈进生活,中间缺了一个生态,现在回过头来再做城市生态,当然文化还没有到这一步,以后可能商会需要把这个题目,刚才赵老师包括钟老师都谈到房地产商业并不是很多城市运作,数据非常准确,它的指标和方式,但是问题是我想在座的各位都是上海的精英,我们怎么看中国商业地产的机会呢?今天正大地产的吴总也到场,请问吴总怎么看待这个机会?

  吴洋:从目前中国经济的高速发展以及城市化进程改造进程的加快,从一个城市发展的角度来看,实际上城市的构成就是市级核心商圈到区级商圈构成,中国目前的三线以上的城市,包括一线城市,商业布局实际上是存在问题的,首先随着生活质量的提高,人们现在已经不是物质性消费作为第一目的,人们更多的是需要精神上的,从这一点上来讲,现在的商业应该具有一种集合人们的文化精髓以及物质消费为一体的消费,现在的城市发展很多大型的购物中心和商业需要去改造,甚至新兴的一些商业在这方面是缺乏的,甚至没有做到位的,这就是给我们做商业地产的带来一个巨大的商机,我们看到欧洲和日本的商业很多大型的购物中心会有一些文化中心、教育机构都设在商业中心当中,我们中国现在这方面还非常缺乏,十年前我们就在探讨相关的课题,我们正在设计和开展的外滩金融中心,所以从这一点上来讲,中国目前甚至很多的城市其实商业布局是不合理的,如果从商业面积来看和人口的配置是不合理的,甚至已经超出了人口的需求,但是原因在于由于内涵,也就是我们说的内容没有做到位,所以我们下一步需求,应该从这方面着手,还是作为一个潜在的商机,谢谢。

  黎振伟:吴总想问您一个问题,因为开发商很关心的一个问题是我们在上海做的大拇指,这几个不同的等级的城市,如果您去做这个商圈的话会如何调整?

  吴洋:首先肯定是因地制宜了,要根据人均消费指数和周边居民配置不同的商业,现在在理论依据成立的基础上一般在一二级城市都会做二十万平方米左右的,我们可能到三线万的,当然要和当地的消费指数和人口比例来配置,但是所有的产品当中遵循的一个宗旨,就是我们必须把文化精髓以及体验式消费集结起来,把购物放在第二位,通过第一目的来引导第二目的的消费。

  黎振伟:我们有一个提问的环节,那么请问一下赵老师,您一直关注珠三角城市发展,刚才提到了以城市为主的内需增长,珠三角是比较大的地区,在下一轮增长过程中你觉得我们的城市化应该怎样精确地定位,我们看到很多广东的城乡,您从经济学家的角度怎么看城市化对于商业发展的关系,而不是简单的做大做强。

  赵晓:你说得很对,不能简单地让农村人口进入城市就说是城市化,非常重要的是要有经济发展,收入各方面也都能够得到增长,这是城市化的前提,所以我们看到各个国家的城市化都是建立在工业化的基础上,中国的问题是工业化已经往上走了,我们已经成为了世界工厂,但是城市化并没有跟上,所以为城市化的发展提供了许多机会,我们完完全全可以在城市化方面做一些工作,加强城市之间交通的联系,提高各种各样的就业机会,那么我们的城市化就可以进行加速,那么工业化本身会加快城市化,很多围绕城市化伴随的第三产业就会出现,比如我们跟美国的消费,有很多人说中国其实很奇怪,中国的消费意识很低,特别是在十一五期间中国消费创造了历史的新低,老外很奇怪,你们总是说中国的消费低,但是中国很多整体的消费都是世界前列的,所以其实这里一个非常重要的解释就是,我们消费的产品的确是比较多,但是现在很多的服务消费没有跟上,中国的消费主要体现为产品的消费,因为服务消费远远跟不上,服务的消费又和整个城市的发展状况紧密地联系在一起,所以如果城市的水平发展得更好,城市的进程加速了,本身这一块消费的前景也会很好。

  黎振伟:谢谢赵老师,我也是做顾问的,我经常说中国的建设和经济,我们以住宅模式做商业,那么讲到商业地产都需要资金,千万不要卖,一卖商场肯定死掉,其实社会上很多的钱,我们经常碰到这个问题,经常说他们缺钱,基金找我们投资,今天正好这个基金和北京首开做了规模45万的,跟我们分享一下,做这个基金投这么多的钱,希望这个商场是怎样的,回过头来如果不在上海,作为投资者你怎么看?

  陈立民:我们中国现在M2已经超越了美国,说明钱太多货太少,可以消费的东西太少,第一是我们的资产暴涨,其实真正的原因是什么?大家心中有数,另外的问题是在过去20年的房地产开发里我们开发同行都采取一部分滚动经营的方式,快速的增长结果是什么呢?有产品没有出场的服务,还有其他的商业消费的对象,城市污染非常严重,最典型的例子就是陆家嘴,过去十年发展非常快,房子一栋一栋都盖起来的,但都是给我们膜拜,而不是去用的,政府也做了很多工作去改变这个局面。逐渐把商业圈凝聚起来,刚才我们讲到开发模式过往都是快速滚动的,未来面对的是开发商都缺钱,做开发是很不容易的,我们必须要走出一条新的道路,我们要保持发展一定要有东西在手上长期收租,同时也要通过这些产品追随资产的经营,这些精英都是公司的命脉所在,所以对于开发同行来讲这个是非常重要的课题,过去一直说做减法的万科,所谓减法就是什么都不干,只做住宅开发,现在怎么样?已经成立了商业地产部,正式迁入这个商业地产,究竟怎么嵌入呢?其实这个行业里有一些领头的企业,比如来自新加坡的,用相关的合作对象的一些钱投地,做了开发之后把这个房子转到名下的私募基金,再经营若干年之后最终的目标就是上市,把这个再放大十倍,甚至几十倍,这样的一个周期以后现金流非常简单,利润也是相当可观,因为他知道最后卖到股票市场上多少钱,所以在买地的时候非常清楚什么是应该买的,什么是不应该买的。还有就是城市的持续发展我想提一个大家未必留意过,我们都讲欧美的房地产市场,其实欧跟美很不一样,我说欧其实应该是英国,英国的制度和美国的很不一样,美国的房地产制度以容积率,而且容积率可以买卖的,比如相互有4倍的容积率你只做了3倍,这个是完全的市场行为,但是完全的市场行为,有效率又缺乏创新,英国的制度相反,没有固定的容积率,每个商铺,每一块地都要去谈判,政府看你的,规划局看你的是你的规划方案符合不符合这个设备发展的要求,有没有一些特点在里面,是不是增加设备价值,我为什么这样讲呢?因为我们已经快速发展了二十年,下一步讲的不只是城市的扩展,更多的是城市向纵深发展,我们现在看到的有动迁,有上访,为什么?因为我们的房地产项目在市中心,我们很僵化,容积率是死的,有一些商铺本来按照土地压制是没有办法做的,租金不能承担,但是如果我们能够在这个容积率或者其他指标上面略有弹性,比如像英国的可以商业,那么这个项目就可行了,我去动迁这个房子就付得起钱,还有上访,所以对于这些项目我们认为应该在这一轮上做一些修改,不要再为原来的一些方案,容积率固定死,之前我看的一个项目简直是眼界大开,其实也不远,可能大家都看过,就是一个上海中心城区总共有59栋大宅,每栋大宅有500-600平米的这种旧城项目,是以国企为主导,包括上海城投以及卢湾区,他们是作为业主开发,但是开发的主人并不是这个国企,而是瑞安中国的老大,他们成功开了三个项目,这是第四个项目,把这59栋别墅变成一个非常漂亮,非常优秀的城市综合体,发挥了万通有酒店,有会所,有零售的设施,特别值得一提的是它的酒店,总共15栋,每一栋1万,消费是3万8千块,为什么能叫这个价格?我想提这个项目的原因就是其实这是另外一个,就是把这个项目的真正价值挖掘出来。

  黎振伟:他刚才说的一个观点我很认同,我们是一个房地产,不要急于去拆迁,还有刚才钟院长说文化和生活,但是现在看到一做商业就把老房子都拆掉,建巨大的商场,结果游客来了不屈,本地人又不需要,放在那里没人用很尴尬,所以我们不能只建大的,新的,空的,开放模式需要改变,在中国,在全世界我相信成功的没几个,跟大企业合作,那么回到钟老师,钟老师是我们最认真研究数字的,钟老师也提出过很多观点,很多数字看起来悲观,其实很真实,请问钟老师一个问题,您谈到中国经济模式,包括开发商,又面临投资发展,又面临转型,面临企业更新,您作为一个经济学家,特别是从中国未来季度政策的支持,中国在银行的角度怎么支持我们房地产呢?将怎样扶持什么样的企业做房地产呢?总得要投资,投什么样的企业呢?我们如何和国家今后的政策相符合,否则的话再搞基金也不行啊。我们怎样从这个角度给开发商出招?

  钟伟:的确做城市综合题以后要有一些转变,第一个转变就是我们的开发由短变长,就住宅开发而言,以前拿块地做个项目就行,以后肯定要拿非常大的地块,一期二期,持续地开发五到六年,为什么我强调住宅开发必须大地块、长周期呢?只有一个足够长的开发周期才能够避免各种突如其来的,或者紧缩或者扩张的政策影响,过去的住宅开发商和快速滚动的开发商,所以做住宅的也必须由短到长,做商业地产也是如此,从销售到持有,所以第一个变化就是由短变长,第二个就是由硬到软,以前开发商就和砖头、水泥、瓦片打交道,和政府的关系硬,和这些企业也都是硬梆梆的水泥,以后发展商要变软,并不是一个冷冰冰的建筑提供商,而是能够有能力招揽上下游企业,能够综合提供的住宅商业和服务的提供商,IBM一开始让它做硬件,后来软了,开始做软件了,所以发展商以后跟房地产相关的消费、娱乐、服务行业的研究,对于消费行业的聚集,如果还是靠关系硬,靠水泥钢材硬,第三个变化就形容为由软到硬,城市综合体由于是持有数字,所以建筑品质要过硬,设计规划要过硬,跟你一起共同成长的商家要过硬,有些综合题目前看起来不错,但是完全交付使用,这个让人很担心,不是一个长久之计,所以品质要过硬,只有品质过硬才能经受住时间的考验,另一个就是开发商和政府谈判的能力由软变硬,以前政府很强势,现在不是,做城市综合题做得好的开发商,以后会带来就业,带来税收,更重要的是带来地方政府形象工程,所以以后品牌开发商对地方政府的谈判能力由软变硬,第四个变化我特别担心的是城市综合题,由几率高,收益好,但是我前面反复强调的是不是所有的城市都适合做这样的城市综合体,得仔细观察这个城市综合规模,地方财政的支持,好的县级市做十万平米的,地级市比较优秀,即便对于一线城市来说,一线城市综合体总的面积达到50万,迅速的消化吸收也是非常困难的,现在做综合体就意味着放弃三线,进入二线和一线,同时住宅开发我也同样不相信是由一二线城市走向三线,即便走向三线也是有一定经济规模支撑的,我坚持以后城市综合体都集中在量最大的城市,那些住宅开发规模很大的反而是在二三级城市,所以以后如果做住宅开发综合体的话都是由小城市走向大中城市,由小开发商走向一个技术操作更复杂的,资金更高的大开发商。

  Q:我想问一下钟伟教授,您在前面的演讲里讲明年的房价都是很不理想,因为供应量很大,各种银行的调控也变少,所有的因素对于开发商都是很不利的,但是现在有一个很明显的情况就是通货膨胀太严重,您觉得通货膨胀对于房价的影响是什么?

  A(钟伟):通胀上了房价不一定上,通胀上了意味着以后经济房价有可能上,从房价,股价和通货膨胀的因素来看,我们倾向于认为,房价和股票是通货膨胀滞后,所以简单的结论就是如果通货膨胀特别厉害,上证综合指数特别高是有可能的,另外就是通货膨胀区间房价要立刻有明显的上升也不太可能,因为其中存在着货币幻觉,过一段时间大家发现手里的钱不值钱了,吃喝拉撒都贵了,房屋的建筑成本,拆迁成本上去了,而且开发商的态度,销售人员的态度变得很诚恳的时候,那个时候房价才会走向明显上升,所以如果开发商的脸色变得难看,如果房地产上市公司的股票跌得很厉害的时候,这就是投资的时候,如果房地产上市公司股价连续上升的时候就是投资的时候。

  黎振伟:由于时间的关系,最后请各位嘉宾对中国未来城市化的可持续发展每人讲下自己好的建议。

  钟彬:其实不是所有城市都可以做综合体,也不是每个企业都适合做这个综合体,城市综合体一定要做好产业规划、建筑规划,尤其是经营规划。

  吴洋:其实从我们的角度来讲,做商业地产必须具备的是从策划定位到设计建设以及融资最后到运营推广,四方面必须组织起来有效的队伍才能建设一个好的地产。

  钟伟:降低杠杆,拉长周期,在一线城市高风险,获得高利润,在二三线城市低风险做大收益。

  黎振伟:科技的,低碳的,住宅的,今天我们开始关注商业地产,我们在台湾,在美国没有看到住宅协会,都是不动产协会,商业协会,好的,谢谢大家的参与。

  主持人:感谢上面几位嘉宾的发言,从卖产品到卖服务不是一个单纯的粗放型的,原始的一种增长模式,我们今天上午听到了好几位专家讲了我们中国经济发展的新的趋势以及这种趋势给我们房地产这个产业带来的新的挑战和机遇,我相信他们的观点已经给大家从各个角度提供了非常好的启迪,最重要的一点就是一个城市要让生活更美好的话一定是一个好的城市,而一个城市不仅仅是包含着一些房子,最重要的是人,围绕着人而来的,人才是城市的最中心的东西,在住宅和商业地产之间一直有一个竞争关系,城市一方面把大家都引向跟个人消费,我们在家庭住宅消费终端,我们从过去的看电影院回到家里看电视,我们从过去的咖啡厅回到家里,但是后来我们发现电影院现在越来越热,星巴克的成功表明原来有一种在城市里会有第三产业,既不同于家庭也不同于办公室的第三场所,就源于良好的星巴克体验,所以在未来的机会在于我们从房地产,简单的住宅房地产变成商业的房地产,而在于我们如何能够去了解人的最真实的,甚至很多是最隐蔽的需求,为他们营造一种良好的工作体验和生活体验,这才是未来房地产竞争的一个更宽广的领域。今天上午的会议暂时告一段落,感谢几位嘉宾的精彩演讲,感谢他们给我们带来的非常丰富,非常具有指导性的意见,下午我们将更具针对性地展开演讲和对话,下午的演讲题目是城市综合体的开发、运营与管理,请大家下午2点准时回到会场。

  主持人:大家下午好,下午的论坛仍然分为两个部分,一部分是演讲,第二部分是对话,下午论坛的主题是城市综合体的开发、运营及管理,首先我们有请阳光100集团常务副总裁范小冲先生就城市升级与城市综合体的开发做主旨演讲,有请范小冲先生!

  范小冲:今天是刚刚从北京过来的,有一个课题是“城市升级与城市综合体”,实际上综合体做了一部分,但是也是到这里来学习的。我觉得综合体主要是赶上了城市升级的机会,今天中国的城市化发展得非常快,这些我就不讲了,中国的人口大量进入城市,因为有一个城市的梦想,希望能够有一个好的工作,同时城市也有它的魅力和投资的效果,所以经济都在向城市集中,城市化的进程非常。